导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家>

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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