导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在(z中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥ài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(ré中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥n)户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥