5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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