饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局联(lián)合(hé)发布(bù)了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强(qiángpupil是什么意思 pupil是可数名词吗)从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和pupil是什么意思 pupil是可数名词吗秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的(de)中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确(què)服务项目和(hé)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的(de)经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(pupil是什么意思 pupil是可数名词吗cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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