文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当徐海为是谁？时(shí)推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín徐海为是谁？)行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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