饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布(bù)了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的(de)相关(guān)市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管部门会(huì)同(tóng)有关(guān)部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行(xíng)为(wèi)。对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的(de)专业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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