“现(xiàn)在(zài)的房地产很(hěn)难再(zài)出现像(xiàng)过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是(shì)估(gū)值，房地产(chǎn)都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀到了底部，再往下(xià)的空(kōng)间(jiān)已经不大(dà)了。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房地产个(gè)股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常(cháng)小(xiǎo)心，避(bì)免选了半天，标的(de)公(gōng)司出(chū)现爆雷(léi)的情况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大(dà)的国(guó)资背景的、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今(jīn)年房(fáng)地产的开发资(zī)金来源，可(kě)以(yǐ)发现(xiàn)，其实银(yín)行的信贷倾向是(shì)不太愿意给(gěi)房(fáng)企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房(fáng)企的(de)主要资金来(lái)源来自新(xīn)盘(pán)的销售。但今(jīn)年新房的销售(shòu)情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企相对(duì)比较困难，所以整个行业出现了一个(gè)很明(míng)显的分化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还是(shì)融资等各个方面(miàn)都(dōu)非常明显。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的房(fáng)企在资本市场表现相对(duì)较好，但没有国资背景的民(mín)营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖(wā)掘(jué)，我们(men)会特(tè)别(bié)重视(shì)企业的成本优(yōu)势，更(gèng)具(jù)体一点，就是它的(de)净借贷水(shuǐ)平（净负(fù)债(zhài)率(lǜ)）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融资(zī)成(chéng)本是否是行业内最(zuì)低的；建安成(chéng)本是否(fǒu)也是(shì)业内(nèi)最低(dī)的(de)；这些(xiē)都是我们看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时(shí)满足上述(shù)条(tiáo)件的房企(qǐ)并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现(xiàn)了“三道(dào)红线(xiàn)”的(de)“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳健(jiàn)特(tè)色的国央企房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更加值得注(zhù)意的(de)是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至(zhì)地方国企开始大(dà)举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企的资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来(lái)市场，以及过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也(yě)有(yǒu)可能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行举例(lì)，它(tā)从2018年(nián)开始到(dào)2021年，连(lián)续4年的(de)净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市进行大(dà)举(jǔ)拿(ná)地(dì)，净负债率也由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接(jiē)近(jìn)三分之一。与此同时，该(gāi)房(fáng)企新购入地块也实现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这(zhè)类(lèi)企业(yè)就符(fú)合(hé)“最(zuì)后的赢家”的(de)特点(diǎn)。一(yī)方面，在于它本(běn)身储备了(le)很(hěn)多弹药，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在一(yī)线(xiàn)城市，另(lìng)外一半也主要集(jí)中在强二线和二(èr)线城市(shì)；另(lìng)一方面，它的扩乌鲁木齐海拔多少米高张是(shì)有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有(yǒu)些房(fáng)企的(de)扩张速度让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的(de)民(mín)营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负(fù)债(zhài)率扩(kuò)张得太快，但(dàn)未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，主要还是看房企的净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三道(dào)红线”对房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)要求不(bù)得高于(yú)100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏(sū)速度(dù)并没有那么(me)快，所以要规避(bì)公(gōng)司净负债率提高到一个比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年(nián)拿乌鲁木齐海拔多少米高地较积(jī)极(jí)的房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负(fù)债(zhài)率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负债率(lǜ)持续(xù)居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对(duì)比的是(shì)，华润(rùn)置地(dì)、中国海外(wài)发(fā)展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等房企在践(jiàn)行较积极的拿地策(cè)略(lüè)的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民(mín)营房企

　　或(huò)具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同(tóng)一筛(shāi)选标准来(lái)看国央企(qǐ)与民(mín)营(yíng)房企，但(dàn)在各维(wéi)度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国央(yāng)企的(de)融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自(zì)然而(ér)然就具(jù)有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更(gèng)加(jiā)看好(hǎo)国央企，但(dàn)这(zhè)也(yě)并(bìng)不意味着(zhe)，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数(shù)民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十(shí)大流通股(gǔ)东中新进了“中(zhōng)国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回报灵(líng)活配置混合型证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)”“全国(guó)社保(bǎo)基(jī)金(jīn)一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长(zhǎng)期持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持有(yǒu)滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三年(nián)时间，房(fáng)地产市(shì)场整体在走“下坡路(lù)”，但(dàn)作为杭(háng)州(zhōu)本(běn)土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较(jiào)强的增(zēng)长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团扣非归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团(tuán)更(gèng)是实现了扣(kòu)非归(guī)母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身(shēn)业(yè)绩的(de)持续(xù)增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成(chéng)营收来自杭(háng)州地区，而在(zài)2021年，杭州地(dì)区(qū)的营收比重(zhòng)只占到(dào)近(jìn)六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名第(dì)一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续(xù)稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭州的较突出(chū)表现，也让(ràng)滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的房(fáng)企排名迅(xùn)速提升。到(dào)2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列(liè)房企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意(yì)的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多(duō)家机构的集中调研(yán)。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华(huá)养老(lǎo)等18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际(jì)上房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发只是房地产(chǎn)产业链(liàn)上的中游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下(xià)游应用(yòng)行业主要包括(kuò)中(zhōng)介服务、家用电器、物(wù)业管理、家(jiā)居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产开发环节与(yǔ)上游(yóu)材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入(rù)存量房时代(dài)，所以对地产(chǎn)产业链(liàn)，尤(yóu)其是偏(piān)消费属性的(de)家装家(jiā)居(jū)领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有(yǒu)的(de)住(zhù)房规模越(yuè)来越(yuè)大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国过去的数(shù)据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链(liàn)，我们(men)相对(duì)看(kàn)好和(hé)内装(zhuāng)相关的行业，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相(xiāng)关(guān)赛道(dào)龙头年内(nèi)表现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分(fēn)别(bié)是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是(shì)前者在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的基础上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠家居(jū)、生(shēng)活类(lèi)产品(pǐn)的研(yán)发、设计(jì)、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗(qí)下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报告(gào)显示，报告期(qī)内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司(sī)一季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够(gòu)发现该股早(zǎo)已成(chéng)为基金重仓(cāng)股(gǔ)的(de)天下，彼时(shí)包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出(chū)现，占(zhàn)据了半壁江山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧(ōu)的(de)两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地(dì)产(chǎn)产业链股票还有金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时(shí)的家(jiā)居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家居板块中年内表现最(zuì)好的(de)是(shì)志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏(hóng)回报(bào)均(jūn)增加了(le)持股，而(ér)这(zhè)两只产品也(yě)成为(wèi)志邦家(jiā)居十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是(shì)，他似乎(hū)对(duì)于定制家居类(lèi)标(biāo)的情有独(dú)钟，在另一家赛(sài)道公司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全(quán)部(bù)三只产品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也成为他(tā)的(de)独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来(lái)越被机构所青睐，不过这类标(biāo)的大(dà)多在香港上(shàng)市，如何选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业服务不(bù)是(shì)一个高(gāo)毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是(shì)市场化(huà)应该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能做到(dào)产品提价的(de)公司很少，因为物业公司(sī)很(hěn)容(róng)易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安(ān)这些固(gù)定人员成(chéng)本的年度增长，不过(guò)服务没有(yǒu)特(tè)别好，客户没有那么满意，能(néng)做到提价(jià)难(nán)度是(shì)非常(cháng)大的。但是(shì)该公司能在业内(nèi)做(zuò)到到期之(zhī)后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 乌鲁木齐海拔多少米高