OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现(xiàn)上印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的(de)线上和线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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