OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线上和线下的(de)扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗p>

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通(t白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗ōng)过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生(shēng)在(zài)市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到(dào)及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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