文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zh小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少ǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)2小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少0％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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