文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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