5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业(y玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次è)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几(玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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