近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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