导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些ong>中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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