5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经(jī白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗ng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗rong>

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）