5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基(jī)本(běn)面(miàn)不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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