近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么p>

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得(d古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么é)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称(chēng)。

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