近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīn青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克g)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹(ch青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克óu)资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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