万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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