近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资(zī)“压(yā)舱(c千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境āng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境