5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用问(w流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点èn)题或(huò)者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增(zēng)速(sù)的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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