近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī美女脱了个精光露出奶囗和尿囗)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jī美女脱了个精光露出奶囗和尿囗ng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投美女脱了个精光露出奶囗和尿囗资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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