导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(w顶的速度越来越快越叫的原因ǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

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　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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