OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yī三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛ng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈(tán)判中的(de)储备(bèi)租户(hù)正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那(nà)么(me)多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是(shì)两千多平(píng)的(de)大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约五百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们(men)非常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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