饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意(yì)义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部(bù)分双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义(fēn)价(jià)值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前(双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义qián)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计(jì)算出合(hé)适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系(x双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义ì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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