万柳书院(yuàn)，暴总监和经理哪个大(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状总监和经理哪个大(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖”总监和经理哪个大，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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