万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(撒贝宁个人资料简历shí)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年撒贝宁个人资料简历1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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