文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月(yuè)时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速(sù)了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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