文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶(jiē)碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监(jiā碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量n)管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是(shì)唯(wéi)一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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