饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担(dān)经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价(jià)。两部(bù)门(mén)提(tí)出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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