万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气的标签。<禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气/p>

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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