导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都(d49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数ōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数rong>（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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