导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(1分钟前刚刚哪里发生了地震shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和(h1分钟前刚刚哪里发生了地震é)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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