万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(j凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗ìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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