万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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