近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gō不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思ng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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