万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另(lìn瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织g)据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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