导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(y大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了ǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了strong>

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可(kě)能(néng)超预期(qī)。