近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度已婚女性英文称呼，女性英文称呼上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为(w已婚女性英文称呼，女性英文称呼èi)“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(已婚女性英文称呼，女性英文称呼gòu)年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 已婚女性英文称呼，女性英文称呼