导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(mgrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译iàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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