OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到无法企及是什么意思，不可企及是什么意思(dào)租金收入受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做无法企及是什么意思，不可企及是什么意思好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现回落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了(le)解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目的(de)信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的(de)空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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