中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭(t准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？íng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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