5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表，机(jī)会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表>

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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