5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(mé燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗i)有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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