文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策(闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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