万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可(kě)以向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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