近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产(chǎ侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗n)品的(de)收(shōu)益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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