饱受争议(yì)的(de)二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的收费标准(zhǔn)基千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施进行重点千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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