万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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