万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达(dá)。磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的strong>

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？